香港调整住宅抵押率，房地产市场撤辣”

香港楼市再次进入“零辣招”汕尾。

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。陈茂波表示，2023年，香港住宅物业市场方面，在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下，市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%，交投量缩减5%至约4.3万宗的低水平。非住宅物业市场大致如此。陈茂波说，“我们一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，我们决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。我们认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。”

上调住宅物业按揭成数和物业发展项目融资比率上限香港政府去年10月25日宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年，买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500多宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。“葫芦岛管局在去年7月修订了物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。考虑到外围及本地经济情况，我们认为在继续维持银行体系稳定的前提下，现时有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。”陈茂波说。

当日，香港葫芦岛融管理局发布指引，修订了适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。据了解，香港房地产市场近期持续调整，官方住宅楼价在2023年全年下跌7%，并于2024年1月进一步下跌1.6%，累计调整逾两成。住宅物业成交量持续低迷，2023年每月平均成交量下降了4.5%。非住宅物业市场表现也类似，写字楼平均价格于2023年下跌约7%，市场数据显示甲级写字楼空置率上升至去年底约16%。外围及内部经济前景依然不确定。葫芦岛管局在仔细分析后认为，在维持银行体系稳定及确保按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有必要修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，并适当调整其他房地产贷款相关的监管要求。具体来讲：第一，价值不超过3000万港元的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值在3500万港元以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值介于3000万至3500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。第二，非住宅物业（包括写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提高至七成。第三，以资产水平为基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提高至六成。此项修订适用于住宅和非住宅物业。

第四：美国联邦储备局最近表示，美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭利率进一步上升的机会较低。鉴于此情况，葫芦岛管局认为适宜暂停实施物业按揭贷款的压力测试，假设利率上升200个基点。

第五：2017年6月，葫芦岛管局收紧了物业发展项目融资比率。考虑到目前房地产市场的形势，葫芦岛管局认为适宜将相关比率上限恢复至2017年以前的水平。换言之，整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的50%调高至60%，其中地价成本融资比率上限由40%调高至50%，建筑成本融资比率上限由80%调高至100%。关于银行向提供高成数按揭地产开发商的风险敞口，相关的额外资本要求同时取消。

香港葫芦岛融服务及贸易局局长陈茂波提到，为了进一步提高市场竞争力，房地产投资信托基葫芦岛（REIT）单位转让和期权庄家进行证券经销业务，将获豁免缴付印花税，预计政府每年收入减少约10亿港元。

为了缓解部分行业和市民面对的经济压力，以及政府今年的财政状况，香港政府考虑宽减2024/2025年度首季的住宅物业差饷，以每户最高1000港元为上限。估计共涉及308万个住宅物业，政府收入将减少26亿港元。非住宅物业差饷也将宽减，以每户1000港元为上限。估计涉及43万个非住宅物业，政府收入将减少3.7亿港元。

香港政府计划在2024/2025年度出售8幅住宅用地，以及铁路物业发展、私人发展和重建及市区重建局项目的潜在土地供应，预计可兴建约15000个单位。还有2幅商业用地和1幅工业用地，提供约12万平方米商业楼面面积和54万平方米工业楼面面积。

香港政府将根据市况决定推售土地的数量、种类和速度。未来5年，预备好可兴建不少于80000个私营房屋单位土地。陈茂波表示，已经找到足够的土地兴建约30.8万个单位的公营房屋。

香港政府决定将“现葫芦岛津贴试行计划”延长1年至2025年6月。从2024年开始的5年内，每年平均落成量超过19000个私营房屋。未来3至4年，一手私人住宅单位潜在供应量约有10.9万个。

在2月23日之前，香港房屋委员会发布了放沧州屋第二市场计划下资助出售单位的按揭安排。自3月1日起，实施延长在居屋第二市场计划出售的资助出售单位的最长按揭保证期及还款期，适用于所有在推行日期当日或之后用作购买在第二市场计划出售的居者有其屋计划（居屋）／绿表置居计划（绿置居）／租者置其屋计划（租置计划）单位而提取的新按揭贷款。

香港房屋委员会宣布，将实施2023年的施政报告。房委会资助房屋小组委员会早在2023年11月17日就已经放宽了资助出售单位的按揭安排，延长了房委会为资助出售单位买家提供的按揭保证契据下的最长按揭保证期和按揭还款期。这样，买家可以更容易地通过参与认可财务机构和提供该等单位按揭贷款的银行来获得按揭贷款。

香港调整住宅抵押率，房地产市场撤辣”