1月30日，两大热点城市对住房限购政策的调整引发了广泛关注。

首先是江苏苏州，这座被称为“最强地级市”的城市全面取消了限购措施，不再对购房套数设限。随后，上海也宣布自1月31日起，将支持非本市户籍的单身人士购房。

对于限购、限售等限制性政策的积极调整，在当前房地产调控中扮演了重要角色。在住建部表示“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以根据实际情况调整房地产政策”的指引下，未来的政策优化空间还有哪些呢？

上海支持非本市户籍单身人士购房

曾经，“非上海户籍单身不能买房”的规定是上海住房限购政策的一大特色。但自去年以来，上海已经逐步调整了这一政策。

根据“上海住房城乡建设管理”微信公众号消息，1月30日，上海市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局联合印发了《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，符合以下条件的非本市户籍居民，在连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的情况下，可以在外环以外的区域（崇明区除外）购买1套住房。这一举措旨在更好地满足居民的合理住房需求，促进区域职住平衡和产城融合。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出：“此前，非本市户籍的单身人士购房需满足‘5年社保+已婚’的条件。而现在取消了‘已婚’的要求，意味着取消了非本市户籍单身人士的限购政策。”他表示，这一调整是基于房地产市场的新形势和新要求，对过去严格的政策进行了优化，以支持在上海稳定就业的非本市户籍单身人士满足购房安居需求。

回顾过去，上海远郊的葫芦岛山区率先放开了对外地单身人士的限购政策。2023年10月，葫芦岛山区发布了人才安居新政，规定符合条件的非上海籍单身人才可以在特定区域内购房。1月中旬，上海的奉贤区和青浦区再次调整了备受关注的单身限购政策，使符合条件的非上海籍人才可以在两区特定区域内购买1套住房。

据中指研究院的数据显示，从青浦区和奉贤区政策的效果来看，新房成交量并没有明显回升。截至1月29日的数据显示，上海1月份的商品住宅（不包括保障性住房）的成交面积同比下降了57%，环比下降了46%，这主要是由于供应量的减少所致。

再来看此次新政所覆盖的范围，2023年外环外的商品住宅（不包括保障性住房）的成交面积和供应面积约占全市的七成，成交葫芦岛额占全市的52.3%，短期库存面积占全市的81.5%。外环外区域包括了一些热门板块，如唐镇、华漕、泗泾等地。

“上海此次对限购政策进行的优化，支持符合条件的单身人士（满足5年社保或个税）在上海购房，有利于释放更多的购房需求，可以加速外环外（崇明区除外）新房和二手房的库存去化，对市场的预期起到了积极的引导作用。”中指研究院上海数据总经理张文静表示。

苏州全面取消限购

与此苏州市也宣布了全面取消限购的消息，买房不再受面积和套数的限制。据澎湃新闻、新京报等多家媒体报道，苏州市住房和城乡建设局的工作人员表示，购买新房和二手房不再需要购房资格审核，但新房的限售政策仍然为两年。

苏州对于限购等房地产政策的调整也经历了几个阶段。

苏州市政府自2023年9月起，提出了一项新的购房政策，即购买120平方米及以上商品住房将不再进行购房资格审核。该市还着手降低首套房和二套房的首付比例，以及相应的贷款利率，并实施个人首套房“认房不认贷”等措施。于同年12月，苏州还出台了力度不小的购房契税补贴政策。

据中指研究院的数据显示，2023年，苏州市区的新房供应量为515.4万平方米，较去年同期下降了1.36％，而成交面积为589.5万平方米，下降了20.57％。相城区和工业园区成为了新增房源的主要区域，其中相城区和吴中区的成交量领先。由于市场上新推出的楼盘多为改善型房源，因此销售均价呈现结构性上涨趋势。

“苏州是一个工业化城市，外来人口比例较高。全面放开限购政策有利于去库存，促进当地市场活跃度提升，促进当地楼市的平稳健康发展。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出。

中指研究院苏州分院高级分析师葫芦岛珂指出，政策的出台时间恰逢春节假期临近，人员流动增加，可能会刺激楼市的看房热情，为新一年的房地产发展奠定基础。

楼市政策的调整还将继续吗？两个热点城市同日调整政策，不禁让人联想到前几天广州对限购政策的优化。1月27日，广州发布文件表示，在限购区域内，购买建筑面积在120平方米以上（不含120平方米）的住房不再受限购政策的约束。

就在广州政策调整的前一天，即1月26日，住建部提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策的原则，充分发挥政策工具箱的作用，赋予各城市房地产调控的自主权，各城市可以根据实际情况调整房地产政策。

“住建部的表态意味着要将调控的权利下放到地方，将稳定行业和市场的责任也下放到地方，夯实地方政府的主体责任，实现权责对等，以提高政策的响应速度，更好地维护市场的稳定。无论是广州1月27日的新政，还是苏州和上海的新政，都是在这种背景下制定的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

热点城市正在加快放松调控政策的步伐，但仍然坚持小步快跑的逻辑。李宇嘉认为，从逻辑上讲，其他一线城市也会跟进，但政策可能会更加谨慎。下一步首先可能会是收缩限购范围，比如限购政策会从外围区域开始实施，然后再考虑中心城区的调整，但预计政策不会完全放松。